房贷是Flexi Loan 每月多供款可省利息

 

“一名购买了二手房的贷款人,于2021年购房并选择了Full-flexi Loan,总贷款额为38万5000令吉, 贷款期限为30年。现在每个月必须偿还大概1800令吉,但是每个月都会多付1000令吉,所以每个月交付额为2800令吉

考虑到未来5至7年内可能出售房产,对每月多付还款的计算产生了一些疑问。

以下是关注点和问题: 根据了解,通过每月多付还款可以减少贷款期间所需支付的利息。但考虑到打算在5至7年后卖出房产,每月多付还款是否会对减少利息有明显效果?

在这种短期持有房产的情况下,每月多付还款是否有一种简单的方法或计算公式,可以帮估算在5至7年内每月多付还款对利息的减少?

对每月提前还款的计算和影响十分关注,希望能够得到专业建议。”

 

答:

买房、贷款、还房贷,是每个买房人必经的3部曲。无论房是自住用,还是投资,都应该清楚了解银行的贷款利率如何操作。

根据资料,贷款38万5000供30年。每月分期付款大概1800令吉,那么通过贷款计算机就能计算出贷款利息落在每年的3.83%。

银行对房产的贷款配套,是以余额递减法(Reducing Balance)来操作,也就是第一个月所还贷的1801令吉,有1229令吉 (38万5000令吉x3.83%/12个月)是银行的利息,其余的572令吉是偿还本金,所以第一个月尾的余额结算是38万4428令吉。

第二个月,还是同样的偿还1801令吉的房贷,这个月的利息是1227令吉(38万4428令吉x3.83%/12个月),本金摊还变成 574令吉,余额结算为38万3855令吉。

接下来的每个月分期付款不变,都是偿还1801令吉的房贷,房贷利息就会越缴越少,偿还的本金就会越来越多,直到第360 个月,把贷款供完为止。可参考图表 1:

那么图表2,就可以清楚的看到,在每月多缴1000令吉的情况下,每月的本金摊还及余额结算都会有所不同。

拿第一个月份来说,从本来的分期付款1801令吉提高到2801令吉,那么银行征收的利息不变,本金摊还就变成了1572令吉,余额结算为38万3428 令吉。

来到第二个月,应缴的利息就变成了1224令吉(38万3428令吉x3.83% /12个月)。 

 

可缩短供期  

如果按照每月多缴1000令吉的计算而又不卖房的情况下,在第182月的时候,就可以把贷款缴清。

现在,贷款配套是Flexi Loan又称灵活贷款。灵活贷款能为借贷人提供比半灵活贷款更多的便利。如同其名称,Flexi Loan允许借贷人无需经过复杂的批准程序,就可以支付额外的供款或把之前多付的供款提领出来!这类房屋贷款的户头会与个人往来户头(Current Account)绑定在一起。所以,多供款都能节省利息。

只要对比图表1和图表2,就能看到关注点,看到实际所节省的利息。

60个月后,图表1按照原本1801令吉的还贷路径,余额结算为34万7258令吉,实征利息为7万零289令吉。

图表2在每月多缴1000令吉(共6万令吉)的情况下,余额结算为28万1243令吉,实征利息为6万4275令吉。

两者60个月后的利息差额为6014令吉。

利息差额明显与否,就要看心中的那把尺了。

当然,因为是Flexi Loan灵活贷款,也可以选择一次性的多缴贷款。比如到期的定存3%转去3.83%的贷款利息,又或者年 底的花红拿去摊还贷款,这些举动也可以减少利息,又可以随时随地的把多缴的贷款提出来,灵活运用。

重点是要把低利息转去高利息才是明智的选择! 

 


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