黄女士说:“目前我与先生和孩子居住的房屋,是当年采用先生哥哥的名字购买,遗憾的是,他的哥哥去年因病逝世,留下太太和3名已成年的孩子。
她先生当年(估计10年前)购买房屋,是与她结婚之前的计划,她也不方便过问,为何采用哥哥名字购买,然后一直没办理房屋转名手续。
这间房屋的贷款分期,一直是她先生负责偿还,房屋贷款分期还有5年才能还清。
黄女士补充,她与先生育有两名小孩,目前是小学2年级和4年级学生,属于未成年孩子。
她提出以下问题:
1)在这种情况下,我先生是否可以办理产业转名手续,将房屋转到自己名下?或是需将房屋转名在嫂嫂的名字后,才可再进行另一次转名到先生名下?如果是后者,需时多久才能再进行另一次的转名?
2)这间房屋的房贷还未供完,大约还有5年的供期,在这种情况下,会否影响办理产业转名的手续?还是必须等到贷款还清后才能进行?
假如黄女士先生的哥哥生前有立遗嘱,遗嘱写明黄女士、先生与孩子目前居住的房屋,归黄女士的先生或黄女士所有,在办理转移产业拥有权的程序,过程会比较简单。
若有立遗嘱较易转名
我们假设黄女士先生的哥哥生前没有立遗嘱,那么他名下的资产,例如房屋、银行存款等财产,将根据1958年(1997年修订)遗产分配法令来处理。
以黄女士先生哥哥的情况,他还有配偶和子女,其遗产是这样分配:配偶三分之一、子女三分之二。当一个人逝世后,遗产执行人领取相关法定文件后,遗产将转到执行人名下,然后再进行转让。
假设黄女士先生的嫂嫂是遗产执行人,那么黄女士先生哥哥名下的资产,将转到她太太名下。假如黄女士先生的嫂嫂不是遗产执行人,而是黄女士先生哥哥的儿子、或是女儿为遗产执行人,程序也是一样。
如果黄女士先生的哥哥生前有立遗嘱,进行遗产手续办理时,所需的时间会比较快一些,以领取遗产执行书,假设是半年时间,接下来再办理转名手续,如果他没有将房屋的拥有权清楚写进遗嘱,那么,产业将转移至遗产执行人名下,然后再另行处理。
这间中需要的时间,最快也需要一年或稍微长一点的时间,而且还要看产业是坐落在永久地契、或租赁契约的土地上,如果坐落在永久地契的土地,程序可以稍微快一些,如果不是,又需要多一些时间。
接受转让方须付律师费印花税
假设产业在转移到遗产执行人名下,接下来另外转移,程序与转手市场的产业转名手续类似,接受转让方必须支付律师费和印花税,费用以产业价值做为计算基础。
如果通过遗嘱转让房产,印花税只需付RM10。
如果产业不是转让给黄女士的先生,而是有另外的人选,例如黄女士,因为两人的子女尚未成年,因此暂时不能继承,程序也是一样,由于不是直系亲属,产业印花税的缴付没有减免,必须根据印花税法令的征收比率计算。
根据马来西亚产业印花税架构,其征收比例是这样:首10万令吉:1%、接下来至不超过50万令吉:2%,50万零1令吉起至不超过100万令吉:3%。
提到办理转移产业拥有权的手续,需要多久的时间,同样离不开逝世者生前是否有立遗嘱、产业坐落在永久地契或是租赁契约的土地上,以及相关土地局、律师楼的办事效率。
接手产业者需另申请房贷
由于产业贷款尚未还清,因此,接手产业者需要另外申请房产贷款,除非是可以一次过还完所欠的贷款,然后赎回地契。
在进行产业转移的过程中,已还完贷款的房产单位,程序会比较简单,否则,接受转让人必须申请贷款,类似购买二手屋的情况,还完欠银行的贷款余数,将地契赎回来,以便将新屋主的名字登记在地契里边。
立一份合法正式遗嘱只需要 RM450
现在就拟定一份遗嘱,除去后续担忧,减少后续程序时间,
最重要的是能省去印花税费用!
产业分配也如您所愿!